Warum der Messbetrag bleibt und die Steuer trotzdem steigt

Die Überraschung entsteht am letzten Rechenschritt

Auf dem Schreiben des Finanzamts steht der Grundsteuermessbetrag. Er wirkt wie eine feste Grundlage und bleibt tatsächlich oft über Jahre unverändert. Trotzdem kann der Betrag auf dem späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde steigen. Der Grund liegt nicht zwingend in einer neuen Bewertung des Grundstücks, sondern in der zweiten Rechengröße: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Dieser Satz wird durch eine kommunale Satzung festgelegt und gilt fort, bis die Gemeinde einen neuen beschließt. Ändert sich nur dieser Satz, verändert sich die Steuer, obwohl der Messbetrag gleich bleibt.

Zwei Zeitachsen laufen nebeneinander

Der Messbetrag gehört zur Festsetzung des Finanzamts und ist nicht für jedes Steuerjahr neu zu ermitteln. Der Hebesatz folgt dagegen der kommunalen Entscheidung und kann für ein neues Steuerjahr anders ausfallen. Wer den geltenden Hebesatz nicht nur aus dem eigenen Bescheid abliest, sondern mit Grundsteuer-Rechner aus einem Verzeichnis vergleicht, sollte auf den dort ausgewiesenen Datenstand achten. Verbindlich ist allein der Satz, den die Gemeinde für den maßgeblichen Zeitraum festgesetzt hat. Er steht im eigenen Grundsteuerbescheid, in der Hebesatzsatzung oder im amtlichen Veröffentlichungsblatt; auch die Steuerabteilung der Kommune kann dazu Auskunft geben.

Wo der Vergleich schiefgehen kann

• Ein Verzeichnis im Netz kann einen früher veröffentlichten Stand zeigen, während die Gemeinde bereits eine neue Satzung beschlossen hat.
• Grundsteuer A, B und gegebenenfalls C werden nicht zwingend mit demselben Hebesatz behandelt.
• Eine Gemeinde darf unter den landesrechtlichen Voraussetzungen auch unterschiedliche Sätze für bestimmte Grundstücksgruppen vorsehen.
• Ein selbst eingegebener Wert kann aus dem falschen Zeitraum, der falschen Grundstücksart oder der falschen Gemeinde stammen.
• Eine Rechnung im Internet setzt weder den Messbetrag noch die Steuer fest und begründet keinen Anspruch auf Erstattung.

Das Bundesland bestimmt, welche Grundlage vorliegt

Im Bundesmodell folgt der Messbetrag aus dem Grundsteuerwertbescheid und dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamts. In Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg gelten abweichende Modelle. Dort wird nicht in jedem Fall ein Grundsteuerwert festgestellt; der Messbetrag wird unmittelbar aus den landesrechtlich maßgeblichen Grundstücksdaten, der Nutzung und teils der Lage abgeleitet. Deshalb kann im Ordner eines Eigentümers der Grundsteuerwertbescheid fehlen, ohne dass das allein einen Fehler bedeutet. Für die Erklärung einer späteren Änderung ist entscheidend, welches Landesmodell und welche Grundstücksart betroffen sind.

Ein Rechner liefert eine Größenordnung, keinen Bescheid

Werkzeuge im Internet können den im Finanzamtsbescheid genannten Messbetrag mit dem hinterlegten Gemeindesatz verknüpfen oder den Messbetrag nach dem jeweiligen Landesmodell aus Grundstücksdaten herleiten. Das ist nützlich, um eine Größenordnung zu erkennen. Fehler entstehen jedoch leicht durch veraltete Gemeindedaten, eine unpassende Grundstücksart oder unvollständige Eingaben. Ein Ergebnis beweist weder eine falsche Festsetzung noch eine geschuldete Zahlung. Maßgeblich bleiben die Bescheide und die dort genannten Angaben. Wer eine Abweichung nicht durch den Wechsel des Hebesatzes erklären kann, sollte Bewertungsfragen beim Finanzamt und die kommunale Festsetzung bei der Gemeinde auseinanderhalten.

Wer betroffen ist, hat unterschiedliche Ansprechpartner

Adressat des Grundsteuerbescheids ist regelmäßig der Eigentümer oder die jeweils steuerpflichtige Person. Vermieter können die laufende Grundsteuer unter den Voraussetzungen des Mietvertrags und der Betriebskostenregeln auf Mieter umlegen; daraus wird der Mieter aber nicht zum Adressaten der kommunalen Festsetzung. Eine höhere Belastung in der Abrechnung kann deshalb mehrere Ursachen haben und ist nicht automatisch ein Beleg für einen falschen Hebesatz. Bei Unklarheiten zum eigenen Bescheid, zur Rechtsbehelfsbelehrung oder zur Zuordnung der Daten kommen je nach Frage Finanzamt, Gemeinde, Mieter- oder Eigentümerverein oder eine Steuerberatung infrage. Eine festgesetzte Zahlung sollte nicht allein wegen einer abweichenden Internetrechnung eingestellt werden.